用地分类管制

    用地管制分类

    根据用地规模以及相应的用地分布特点，在空间上进行土地利用分区，并制定相应的用途管制措施。规划全镇分为不准建设区、非农建设区和控制发展区三类。

    不准建设区

    不准建设区是指在任何条件下都不允许非农建设的用地空间，包括：基本农田保护区、具有特殊生态价值的自然保护区、水源保护地、堤防护堤地，具有鲜明地方特色的自然景观和人文景观区域，重要的防护绿地以及国道、省道两侧划定的不准建设控制区。

    1、用地安排

    规划不准建设区主要包括所有主要山体，虾公山、飞鹅岭和东丫湖周边农田与园地以及南坑周边耕地；东江、东引河、东丫湖水面以及沿岸的河漫滩、防洪排涝区等。

    2、用途管制要求

    （1）不准建设区应进行永久性保护，在规划期内必须保持土地的原有用途，除国家和省级重点建设项目需要外，严禁在区内进行任何类型的开发建设活动。
    （2）原则上不得占用基本农田发展果林业。禁止在基本农田建房、建坟或擅自挖沙、采石、取土等。
    （3）国家能源、交通、水利、军事设施等重点项目选址应避开基本农田保护区，的确需占用基本农田保护区的，应按照《基本农田保护条例》规定的审批权限与程序报批。规划建设区内现有的基本农田保护区应作出调整，与一般农田置换。
    （4）禁止在绿地内进行与绿地功能不符合的非农建设。
    （5）未经批准，不得在河床、河滩内修建建筑物和利用河滩地开垦。

    非农建设区

    非农建设区是指规划期内按照规划要求建设的用地空间，包括城市（镇）建设用地区、乡村居民点。区内用地必须依法审批才能进行建设活动。

    1、用地安排

    非农建设区主要包括原镇中心区、新中心区、滨江新区以及东部工业园（企石园区）等地区。

    划定2010年全镇非农建设区面积2250.66公顷，占总用地38.09%，人均用地131.62平方米，2020年非农建设区面积2738.98公顷，占用地总面积46.35%，人均用地96.1平方米。

    2、用途管制要求

    （1）严格按照《土地管理法》、《城市规划法》进行规划、使用与管理土地，城市规划区内的土地的使用应根据《城市规划法》和城市总体规划。
    （2）各项建设用地规模应国家规定的用地定额指标，用地布局不得擅自扩展到规划区外，规划区内农用地在批准改变用途前，应按照原用途使用。
    （3）任何单位和个人进行建设需要使用土地，均需依法申请。征用土地应按照有关法律、法规的规定进行补偿。
    （4）在城市建设区内，根据用地布局划分不同的用地类型区，实施土地分级管制、分类管制、分区管制。
    （5）实行土地有偿、有限期使用，根据土地的区位、质量、用途等制订不同的地价和使用期限，以有偿使用方式取得土地的使用者，按国务院规定的标准和方法，缴纳土地使用费后方可使用土地。
    （6）村庄建设统一规划，统一安排用地，其用地需经镇人民政府审核，由县级人民政府批准。村庄建设所需土地应主要在现有用地中调整予以解决。按土地资源条件和人口限额供应宅基地。根据规划改造旧村庄，调整建设布局，集约更多用地用于公共服务设施建设或绿化环境改造。

    控制发展区（发展备用地）

    规划范围内不准建设区与非农建设区以外的区域。规划期内原则上不用于非农建设，一般为城市远景发展建设备用地。

    1、用地安排

    规划范围内不准建设区与非农建设区以外的区域。规划期内原则上不用于非农建设，一般为城市远景发展建设备用地。划定2020年全镇控制发展区面积为854.86公顷，占总用地面积的14.47%。其分布主要包括以下三方面：

    （1）现南城、莞城工业园红线内用地。由于历史原因，南城、莞城工业园在规划期内未能成为企石镇的发展用地，因此，在规划期内此用地划归企石远景发展的备用地。

    （2）零散工业进园获取的用地。贯彻“工业进园”的原则，在零散工业迁至工业园后，原用地若还不具备开发改造的条件则划归控制发展区。

    （3） 集约农村居住用地获取的用地。通过建设“农民公寓”等方式对农村居住用地进行集约，获取的闲置用地若不具备开发条件则划归控制发展区。

    2、土地用途管制

    （1）控制发展区应保持现状土地使用性质，非经原规划批准部门的同意，不得在控制发展区进行非农建设项目的开发。
    （2）如有需要在控制发展区内进行非农建设的，其用地应在原规划非农建设区内核减，在非农建设区划出同样数量的土地还于控制发展区。
    （3）国家或省市重点项目需要征用的建设用地，可根据具体情况，优先在非农建设区和控制发展区内解决。
    （4）占用不准建设区和控制发展区用地须按照总体规划修编程序重新报原规划审批部门批准。

    建设用地规划

    建设用地总量

    规划2020年建设用地总量2800.66公顷，人均建设用地98.27平方米。

    1、用地变化
    建设用地减少333.03公顷，占整个东部工业园建设用地9.5%（东部工业园规划建设用地为35平方公里），对居住用地、公共服务设施、绿地三类用地进行了调整；更多的建设用地被调整为生态绿地，特别是在东丫湖四周预留出更大范围的生态保护区。

    2、布局变化
    结合对旧城行政文化服务功能的疏解与东移，把东部工业园北组团服务中心的功能、以及科研中心的部分功能整合至新中心区；预留出更多的生态用地，原服务中心划入东丫湖生态保护区范围。

    居住用地规模

    规划2020年总人口31万，总居住用地629.84公顷，占规划建设用地22.33%，人均居住用地为21.46平方米。

    居住用地分类控制标准

    居住用地主要分为一类、二类、农村居住用地三类进行控制。一类住宅用地面积为47.34公顷，人均居住用地50平方米/人；二类住宅用地387.06公顷，人均居住用地17平方米/人；农村居住用地包括规模末期保留农村中的居住用地以及“农民公寓”项目所占居住用地，规划该类居住用地为195.44公顷，人均居住用地22平方米/人。农村居住用地逐步普及公寓式住宅，仍维持原有用地性质。

    居住用地布局

    规划居住用地主要集中布置在旧城传统生活组团、滨江居住休闲组团以及环新服务中心居住带。

    1、旧城传统生活组团：逐步疏散旧城行政服务功能、整合改造原镇中心周围的农村用地，使旧城组团优化为功能相对单一的传统生活组团。规划该组团预计容纳人口13.5万人。
    2、滨江居住休闲组团：未来企石房地产开发的重点区域，该组团预计容纳人口2万人。
    3、环新服务中心居住带：环新服务中心布局的居住带以一类居住用地为主，主要是依托东丫湖以及山体布置的低密度高尚住宅区，以满足东部工业园和企石镇未来发展后对高品质房地产的需求。该居住带预计容纳人口为4.4万人。

    农村居民点改造规划目标及原则

    1、目标：促使分散、混杂、设施不足的传统农村聚落走向集聚、有序、设施完善的现代化社区，为农民提供一个居住舒适、空气清新、景观良好、配套完美、环境宜人的理想居住环境，促进农村城市化和现代化的实现，改善城市整体景观。
    2、原则：①节约用地原则。农民公寓的建设应集中供地，并且以多、高层为主，不能进行单家独户的建设；②就近安置原则。不同的村庄根据具体情况，在原村内进行全部或局部就地改造建设，或就近迁往位于其他村的农民公寓用地；③以人为本原则。农民公寓的建设应当尊重居民原有生活习惯，注重本地文脉的延续；④改善环境原则。农民公寓的建设要户型合理，面积适当，采光通风良好，对改善村的基础设施水平和卫生条件有帮助，为村民提供舒适、方便、安全、优美的居住环境。

    农村居民点改造建设方式

    1、整体改造建设。指除保留部分具历史文化价值的区域、建筑外，整条村庄全部拆除改建为农民公寓，从整体格局到单体建筑进行全面改造，转变建设格局、建设标准、设施配套、景观建设等。
    2、局部改造建设。指整体格局不做重大调整，拆除部分建筑质量差或对城市景观影响大的建筑，改建农民公寓以改善人居环境和城市景观。 　　
    3、第三，整村搬迁，异地建设。指在规划末期整村用地作它用，必须整村搬迁到其他地方建设农民公寓，集体上楼。

    农村居民点改造布局规划

　　本次规划共确定农民公寓用地10块，详见下表

　　1、工业用地相对集中布局，利用园区化，配套设施完善化，近期实现“一片区一片集中工业园区”；
　　2、合理处理工业区和居住区之间的相对关系，既要减少相互干扰，又要密切联系；
　　3、既要考虑土地使用中的市场因素，又要为对充分考虑发展中的不确定因素，实现理性开发，把握发展的节奏，以土地供给引导产业升级；
　　4、零散工业归并、进园，进行土地整理，部分不具备再开发条件的用地，转化为绿地或发展备用地；
　　5、提高准入门槛，对用地项目可行性进行详细论证。

　　工业用地规划布局

　　规划期内，对现状工业（主要分布在企石镇西部）采取零散工业进园的策略，使各村工业用地相对集中，对规划期内不能进行土地整理再开发的工业用地改作备用地或复垦为生态绿地。新增工业主要布局在滨江带及南部地区。规划最终形成两个工业组团。

　　1、滨江工业组团：以兆丰工业园为基础，园区定位为吸引能够带动企石镇工业飞跃的大型项目及龙头企业，用地规模为131.61公顷。
　　2、南部工业生产组团（东部工业园企石园区）：主要依托东部工业园的优势整理集约已利用土地，以形成企石及区域重点工业组团，用地规模为412.35公顷。

　　仓储用地规划布局

　　规划仓储用地为36.31公顷，占规划建设用地1.31%，分两个园区布置，主要分布在东部快速路沿线以及东部工业园（企石园区）内。

　　公共服务设施用地

　　规划公共服务设施用地总面积为336.73公顷，占建设用地12.02%，人均公共服务设施的用地面积为11.82平方米。

　　公共绿地

　　公共绿地面积为234.12公顷，占整个镇域建设用地8.36%，人均公共绿地10.04平方米。

　　交通用地

　　交通用地包括对外交通用地及道路广场用地。规划对外交通用地面积为13.57公顷，占建设用地面积0.50%，人均用地0.48平方米。规划道路广场用地面积为646.68公顷，占建设用地面积23.09%，人均用地22.69平方米。

　　市政设施用地

　　市政设施用地面积为52.83公顷，占建设用地面积1.89%，人均用地1.85平方米。